La réponse en 15 secondes
Pour donner un bien immobilier, le notaire est obligatoire. Pour donner de l’argent, il ne l’est pas, mais la déclaration au fisc l’est.
Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans aucun droit à payer, et ce compteur se remet à zéro tous les 15 ans. Un couple avec deux enfants transmet donc 400 000 € en franchise totale, puis autant quinze ans plus tard.
- Un bien immobilier ne peut pas faire l’objet d’un don manuel : la loi impose l’acte notarié, quelle que soit la valeur.
- Un don d’argent se déclare en ligne depuis le 1er janvier 2026, et le silence coûte plus cher que l’acte.
- Une fenêtre fiscale exceptionnelle ferme le 31 décembre 2026 : 100 000 € de plus, exonérés, si l’argent finance un logement neuf ou une rénovation énergétique.
- Donner n’oblige pas à se dépouiller : on peut transmettre la propriété et garder l’usage du bien jusqu’à son décès.
Faut-il obligatoirement un notaire ?
C’est la première question, et la réponse ne dépend pas du montant. Elle dépend uniquement de la nature de ce que vous donnez.
L’article 931 du code civil le formule sans ambiguïté : tout acte portant donation entre vifs se passe devant notaire, à peine de nullité. le don manuel ne peut pas porter sur un bien immobilier, et la donation d’un bien immobilier nécessite un acte devant un notaire. Il n’existe aucun seuil en dessous duquel on y échapperait, aucune procédure simplifiée, aucune plateforme en ligne qui remplacerait l’acte.
| Ce que vous voulez donner | Notaire | Ce qu’il faut retenir |
|---|---|---|
| Maison, appartement, terrain, parts de SCI | Obligatoire | Aucune exception. L’acte doit être publié au fichier immobilier. |
| Donation-partage entre plusieurs enfants | Obligatoire | C’est ce qui fige la valeur des lots et évite la dispute au décès. |
| Donation entre époux, dite au dernier vivant | Obligatoire | Elle augmente la part du conjoint survivant. |
| Somme d’argent, virement | Facultatif | Déclaration au fisc obligatoire, en ligne depuis le 1er janvier 2026. |
| Bijou, voiture, meuble, tableau | Facultatif | Même règle : pas d’acte imposé, mais une déclaration. |
| Titres, actions, parts non cotées | Facultatif, vivement conseillé | L’évaluation est le point qui fâche avec l’administration. |
Ce qui impose un acte notarié, et ce qui ne l’impose pas. Source : article 931 du code civil pour la forme notariée. La déclaration au fisc des dons sans acte reste obligatoire dans tous les cas.
La ligne de partage tient en une phrase : tout ce qui se transmet par une signature chez le notaire passe par le notaire, tout ce qui se transmet de la main à la main ou par virement peut s’en passer.
Un don d’argent sans acte reste un don « rapportable » : au décès, il se rajoute à la succession pour recalculer la part de chacun, à sa valeur du jour du décès pour certains biens. Un enfant qui a reçu 50 000 € il y a quinze ans et les a placés dans un appartement qui en vaut aujourd’hui 200 000 peut se voir reprocher la différence. L’acte notarié est ce qui fixe les règles du jeu à l’avance.
Combien pouvez-vous donner sans payer de droits
Chaque bénéficiaire dispose d’un abattement, c’est-à-dire d’une somme qui échappe totalement à l’impôt. Il se calcule par couple donateur-bénéficiaire, et il se recharge tous les 15 ans.
| Vous donnez à | Abattement | Rechargement |
|---|---|---|
| Votre enfant | 100 000 € | tous les 15 ans |
| Votre petit-enfant | 31 865 € | tous les 15 ans |
| Votre arrière-petit-enfant | 5 310 € | tous les 15 ans |
| Votre époux ou partenaire de PACS | 80 724 € | tous les 15 ans |
| Votre père ou votre mère | 100 000 € | tous les 15 ans |
| Votre frère ou votre sœur | 15 932 € | tous les 15 ans |
| Votre neveu ou votre nièce | 7 967 € | tous les 15 ans |
| Une personne en situation de handicap | 159 325 € en plus | cumulable avec l’abattement ci-dessus |
Abattements en vigueur. Sources : article 779 et articles 790 B à 790 F du code général des impôts, vérifiés le 11 septembre 2026. Montants inchangés depuis 2012.
Ces abattements se cumulent entre les deux parents. Un père et une mère qui donnent chacun à leur fils lui transmettent 200 000 € sans droits. Avec deux enfants, le couple atteint 400 000 €.
L’enveloppe supplémentaire réservée à l’argent
Au-dessus de cet abattement, il existe une exonération spécifique aux dons de sommes d’argent, plafonnée à 31 865 €, rechargeable elle aussi tous les 15 ans. Elle obéit à deux conditions strictes : le donateur doit avoir moins de 80 ans et le bénéficiaire doit être majeur.
Elle se cumule avec l’abattement général. Une petite-fille majeure peut donc recevoir 63 730 € de son grand-père de moins de 80 ans sans un euro de droits : 31 865 € au titre de l’abattement petit-enfant, 31 865 € au titre du don familial de somme d’argent.
La règle que des milliers de personnes cherchent chaque mois, et qui n’existe plus depuis 2012
Un relevé des recherches faites en France sur ce sujet, en septembre 2026, fait sortir un résultat du lot.
3 600 recherches par mois portent sur un abattement de 150 000 € renouvelable tous les 10 ans. Cette règle n’existe pas. Elle n’a jamais existé sous cette forme exacte, et ce dont les gens se souviennent a disparu il y a quatorze ans.
- Avant 2011 : abattement de 159 325 €
- tous les 6 ans
- 2011 : même montant
- tous les 10 ans
- Août 2012 : abattement ramené à 100 000 €
- tous les 15 ans
- Aujourd’hui
- 100 000 € tous les 15 ans
La deuxième loi de finances rectificative pour 2012 a fait les deux mouvements d’un coup : le montant a baissé de 37 %, et le délai de rechargement est passé de dix à quinze ans. Les deux changements jouent contre celui qui attend.
Cette confusion coûte de l’argent, parce qu’elle fait patienter. Une personne convaincue que son compteur se recharge tous les dix ans attend dix ans, redonne, et découvre que la donation précédente n’est pas encore sortie du calcul. Les droits tombent alors sur une somme qu’elle croyait exonérée.
Le délai court depuis la date de la donation précédente, pas depuis le 1er janvier suivant ni depuis la déclaration. Une donation du 3 mars 2012 sera totalement effacée le 3 mars 2027. Avant cette date, elle continue de manger l’abattement.
Ce que coûte réellement une donation de maison
Les honoraires du notaire sur une donation ne sont pas libres. Ils sont fixés par l’État, au centime, et ils sont identiques dans toutes les études de France. Le barème figure à l’article A444-67 du code de commerce.
| Tranche de valeur du bien donné | Taux |
|---|---|
| de 0 à 6 500 € | 4,837 % |
| de 6 500 à 17 000 € | 1,995 % |
| de 17 000 à 60 000 € | 1,330 % |
| au-delà de 60 000 € | 0,998 % |
Barème des émoluments du notaire sur une donation acceptée, hors taxes. Source : article A444-67 du code de commerce, barème « donation entre vifs acceptée ». Tarif reconduit à l’identique par arrêté du 25 février 2026, applicable jusqu’au 29 février 2028.
Le calcul, sur une maison de 250 000 €
- 6 500 € à 4,837 %
- 314,41 €
- 10 500 € à 1,995 %
- 209,48 €
- 43 000 € à 1,330 %
- 571,90 €
- 190 000 € à 0,998 %
- 1 896,20 €
- Émoluments hors taxes
- 2 991,98 €
- TVA à 20 %
- 598,40 €
- Émoluments toutes taxes comprises
- 3 590,38 €
À cette somme s’ajoutent la contribution de sécurité immobilière, versée à l’État pour la publication de l’acte, et les débours, c’est-à-dire les frais que l’étude avance pour votre compte : documents d’urbanisme, état hypothécaire, copies. Sur une donation immobilière classique, ces postes se comptent en centaines d’euros, pas en milliers.
Restent les droits de donation eux-mêmes, qui ne se déclenchent que sur la part qui dépasse l’abattement. Une maison de 250 000 € donnée par deux parents à deux enfants tombe intégralement sous les 400 000 € d’abattement, donc zéro droit à payer. La même maison donnée par un seul parent à un seul enfant laisse 150 000 € taxables.
C’est exactement là que le choix du montage change le résultat, et c’est ce que nous calculons avant de rédiger quoi que ce soit. Nos tarifs d’actes, poste par poste, sont publiés.
La fenêtre fiscale qui ferme le 31 décembre 2026
Depuis le 16 février 2025, un dispositif temporaire s’ajoute à tous les autres. Il est codifié à l’article 790 A bis du code général des impôts, et il s’arrête le 31 décembre 2026.
Il permet de donner 100 000 € de plus par donateur, totalement exonérés, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire tous donateurs confondus. Il se cumule avec l’abattement de 100 000 € et avec le don familial de 31 865 €.
En contrepartie, l’argent n’est pas libre d’emploi. Le texte impose quatre conditions.
- Le bénéficiaire doit être un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant, ou à défaut de descendance, un neveu ou une nièce.
- Les fonds doivent servir au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, à l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique du logement où le bénéficiaire habite.
- Le logement doit rester la résidence principale, ou être loué à usage d’habitation, pendant 5 ans.
- Le don doit être fait en pleine propriété.
Le délai de six mois et la conservation pendant cinq ans sont les deux pièges de ce dispositif. Un enfant qui revend son logement au bout de trois ans perd l’exonération et doit les droits, plusieurs années après avoir reçu l’argent. Un virement fait en décembre pour un achat qui traîne jusqu’en juillet suivant tombe hors délai. La date du virement compte, pas la date de la promesse de vente.
Un rapport d’évaluation est attendu au Parlement avant le 30 septembre 2026. Le dispositif peut être prolongé, réduit ou supprimé. Aucune décision n’est prise à ce jour, et compter sur une prolongation revient à parier sur un texte qui n’existe pas.
Donner sans perdre l’usage : la donation avec réserve d’usufruit
C’est la crainte qui bloque la plupart des donations : donner sa maison et se retrouver chez soi en invité. La loi permet de séparer la propriété de l’usage. Vous donnez la nue-propriété à vos enfants, vous gardez l’usufruit : vous habitez le bien ou vous en percevez les loyers jusqu’à votre décès, et à ce moment vos enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun droit supplémentaire.
L’intérêt fiscal est direct : les droits ne se calculent que sur la valeur de la nue-propriété, jamais sur la valeur totale du bien. Et cette valeur dépend de votre âge, selon un barème fixé par l’article 669 du code général des impôts.
| Âge du donateur | Usufruit conservé | Nue-propriété donnée, base taxable |
|---|---|---|
| moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge du donateur. Source : article 669 du code général des impôts, en vigueur depuis le 31 décembre 2003.
Lisez ce tableau comme un calendrier, pas comme une grille de calcul. Chaque anniversaire qui vous fait franchir une dizaine augmente de 10 points la part taxable de votre donation. Une maison de 300 000 € donnée en nue-propriété à 69 ans est taxée sur 180 000 €. La même, donnée à 71 ans, est taxée sur 210 000 €. Deux ans d’attente ajoutent 30 000 € de base imposable.
Ce mécanisme explique pourquoi les questions sur la donation après 70 ans et après 80 ans reviennent autant : ce sont les deux marches les plus coûteuses du barème, et elles arrivent au moment précis où l’on commence à y penser.
Comment ça se passe, concrètement
- Le rendez-vous de cadrage. On liste ce que vous voulez donner, à qui, et ce que vous voulez garder. C’est là que se décide le montage, pas plus tard.
- L’évaluation du bien. Une valeur sous-estimée est le premier motif de redressement. Elle se justifie par des ventes comparables, pas par une estimation en ligne.
- La collecte des pièces. Titre de propriété, état civil, régime matrimonial, diagnostics pour un bien bâti.
- La signature. Tous les bénéficiaires signent, sur place ou à distance selon l’acte.
- La publication au fichier immobilier, qui rend la donation opposable à tous.
Comptez six à dix semaines entre le premier rendez-vous et la signature pour une donation immobilière simple. Le délai vient des pièces à réunir, pas de la rédaction. Si votre objectif est de profiter de la fenêtre qui ferme fin 2026, le calendrier se construit à l’envers, depuis le 31 décembre.
Vous trouverez le détail de notre intervention sur nos pages notaire en droit de la famille et notaire en droit immobilier.
Trois questions qui reviennent
Peut-on annuler une donation ?
Non, une donation est irrévocable. Le principe est absolu en droit français, et il ne connaît que trois exceptions : l’inexécution des charges prévues dans l’acte, l’ingratitude du bénéficiaire, et la survenance d’un enfant lorsque l’acte le prévoyait. C’est précisément ce caractère définitif qui justifie de réfléchir au montage avant, et non après.
Que se passe-t-il si je donne plus à un enfant qu’à l’autre ?
C’est possible, dans la limite de la part réservée à chaque enfant par la loi. Au décès, les donations sont rapportées au calcul pour vérifier qu’aucun héritier n’a été privé de sa réserve. La donation-partage est l’outil qui règle ce point à l’avance, en figeant la valeur de chaque lot au jour de l’acte plutôt qu’au jour du décès.
Faut-il déclarer un don d’argent même sans notaire ?
Oui. Le bénéficiaire doit le déclarer à l’administration fiscale, et cette déclaration se fait obligatoirement en ligne depuis le 1er janvier 2026, sauf exceptions. Sans déclaration, le don n’est pas daté, donc le compteur des 15 ans ne démarre jamais, et l’exonération ne peut pas être opposée à l’administration.
Comment cet article a été établi
- Chaque règle citée a été vérifiée à sa source officielle en septembre 2026 : article 931 du code civil pour la forme des donations, article 779 du code général des impôts pour les abattements, article 790 A bis du code général des impôts pour le dispositif temporaire, article 669 du même code pour le barème de l’usufruit, article A444-67 du code de commerce pour les émoluments.
- Le calcul de coût a été refait tranche par tranche sur le barème publié, et non repris d’un simulateur.
- Les volumes de recherche cités proviennent d’un relevé fait le 9 septembre 2026 sur la base France d’un outil de mesure du référencement. Ce sont des estimations mensuelles moyennes, pas un comptage exact.
Ce que cet article ne dit pas : il ne traite ni de la donation d’entreprise et du pacte Dutreil, ni des donations internationales, ni du sort des donations en cas de divorce ou de remariage. Ces trois situations changent les règles et se traitent en rendez-vous.
Votre situation ne rentre dans aucune case de cet article ? Une donation se décide sur des détails qu’un article ne peut pas connaître.
Maître Audrey Bolufer, notaire à Fronton (31620). L’étude intervient sur l’ensemble du territoire français, la compétence du notaire étant nationale.
Cet article présente les règles générales en vigueur à sa date de publication. Il ne remplace pas une consultation : le montant des droits, le choix du montage et les conséquences civiles dépendent de votre situation familiale et patrimoniale précise. Les montants et dispositifs cités peuvent être modifiés par une prochaine loi de finances.
