Donation de son vivant : règles, abattements et frais en 2026

Faut-il obligatoirement un notaire ?

C’est la première question, et la réponse ne dépend pas du montant. Elle dépend uniquement de la nature de ce que vous donnez.

L’article 931 du code civil le formule sans ambiguïté : tout acte portant donation entre vifs se passe devant notaire, à peine de nullité. Le don manuel ne peut pas porter sur un bien immobilier, et la donation d’un bien immobilier nécessite un acte devant un notaire. Il n’existe aucun seuil en dessous duquel on y échapperait, aucune procédure simplifiée, aucune plateforme en ligne qui remplacerait l’acte.

Ce qui impose un acte notarié, et ce qui ne l’impose pas. Source : article 931 du code civil pour la forme notariée. La déclaration au fisc des dons sans acte reste obligatoire dans tous les cas.

La ligne de partage tient en une phrase : tout ce qui se transmet par une signature chez le notaire passe par le notaire, tout ce qui se transmet de la main à la main ou par virement peut s’en passer.

Les formes de donation de son vivant

La forme choisie décide du calcul fait au décès du donateur. Une donation simple faite à un enfant revient dans les comptes de la succession pour vérifier l’égalité entre héritiers. Une donation-partage reste en dehors de ces comptes.

Les cinq formes de donation. Sources : articles 843, 852, 860, 860-1, 931, 1075 et 1078 du code civil, ouverts sur Légifrance le 12 octobre 2026 ; impots.gouv.fr, page « Donations par acte notarié », modifiée le 7 janvier 2026 ; service-public.gouv.fr, fiches « Faire une donation-partage » et « Comment faire une donation au dernier vivant ? », vérifiées le 5 octobre 2026.

Une donation ne peut pas entamer la part que la loi réserve aux enfants. La part dont vous disposez librement, appelée quotité disponible, représente la moitié de vos biens avec un enfant, le tiers avec deux enfants et le quart avec trois enfants ou plus (article 913 du code civil). Au règlement de la succession, un enfant qui n’a pas reçu sa réserve peut demander la réduction des donations qui dépassent cette part.

Le présent d’usage n’a pas de plafond en euros : l’article 852 du code civil l’apprécie à la date du cadeau et selon la fortune de celui qui donne, et l’administration fiscale tranche au cas par cas.

Combien pouvez-vous donner sans payer de droits

Chaque bénéficiaire dispose d’un abattement, c’est-à-dire d’une somme qui échappe totalement à l’impôt. Il se calcule par couple donateur-bénéficiaire, et il se recharge tous les 15 ans.

Abattements en vigueur. Sources : article 779 et articles 790 B à 790 F du code général des impôts, vérifiés le 11 septembre 2026. Montants inchangés depuis 2012.

Ces abattements se cumulent entre les deux parents. Un père et une mère qui donnent chacun à leur fils lui transmettent 200 000 € sans droits. Avec deux enfants, le couple atteint 400 000 €.

Les quinze ans se comptent de date à date, depuis la signature de l’acte, et non par année civile.

L’enveloppe supplémentaire réservée à l’argent

Au-dessus de cet abattement, il existe une exonération spécifique aux dons de sommes d’argent, plafonnée à 31 865 €, rechargeable elle aussi tous les 15 ans. Elle obéit à deux conditions strictes : le donateur doit avoir moins de 80 ans et le bénéficiaire doit être majeur.

Elle se cumule avec l’abattement général. Une petite-fille majeure peut donc recevoir 63 730 € de son grand-père de moins de 80 ans sans un euro de droits : 31 865 € au titre de l’abattement petit-enfant, 31 865 € au titre du don familial de somme d’argent.

Au-delà de l’abattement : le barème des droits de donation

La part qui dépasse l’abattement est taxée par tranches. Entre parents et enfants, le taux va de 5 % à 45 %.

Tarif des droits de donation en ligne directe. Source : article 777 du code général des impôts, tableau I, version en vigueur depuis le 30 décembre 2014, ouverte sur Légifrance le 12 octobre 2026.

Exemple sur 150 000 € taxables, soit une maison de 250 000 € donnée par un seul parent à un seul enfant :

Le même bien donné par deux parents à deux enfants ne supporte aucun droit : chaque parent donne 62 500 € à chaque enfant, sous l’abattement de 100 000 €.

Hors ligne directe et hors couple marié ou pacsé, le tarif est plus élevé : 35 % puis 45 % au-delà de 24 430 € entre frères et sœurs, 55 % pour un neveu ou une nièce, 60 % entre personnes sans lien de parenté.

Donation de 150 000 € tous les 10 ans : une règle qui n’existe plus depuis 2012

Un relevé des recherches faites en France sur ce sujet, en septembre 2026, fait sortir un résultat du lot.

3 600 recherches par mois portent sur un abattement de 150 000 € renouvelable tous les 10 ans. Cette règle n’existe pas. Elle n’a jamais existé sous cette forme exacte, et ce dont les gens se souviennent a disparu il y a quatorze ans.

La deuxième loi de finances rectificative pour 2012 a fait les deux mouvements d’un coup : le montant a baissé de 37 %, et le délai de rechargement est passé de dix à quinze ans. Les deux changements jouent contre celui qui attend.

Deux règles voisines entretiennent ce souvenir. La loi du 21 août 2007 avait fixé l’abattement à 150 000 € par parent et par enfant, avec un délai de six ans. Revalorisé ensuite, il atteignait 159 325 € en 2011. L’assurance-vie garde de son côté un abattement de 152 500 € par bénéficiaire sur les sommes versées avant 70 ans, au titre d’un prélèvement distinct des droits de donation.

Sources : versions successives des articles 779 et 784 du code général des impôts et article 990 I du même code, ouvertes sur Légifrance le 12 octobre 2026.

Cette confusion coûte de l’argent, parce qu’elle fait patienter. Une personne convaincue que son compteur se recharge tous les dix ans attend dix ans, redonne, et découvre que la donation précédente n’est pas encore sortie du calcul. Les droits tombent alors sur une somme qu’elle croyait exonérée.

Aujourd’hui, un parent de moins de 80 ans peut donner 131 865 € à un enfant majeur sans droits : 100 000 € d’abattement et 31 865 € de don familial de somme d’argent, une fois tous les 15 ans.

Donation de son vivant d’une maison : les frais sur 250 000 €

Les honoraires du notaire sur une donation ne sont pas libres. Ils sont fixés par l’État, au centime, et ils sont identiques dans toutes les études de France. Le barème figure à l’article A444-67 du code de commerce.

Barème des émoluments du notaire sur une donation acceptée, hors taxes. Source : article A444-67 du code de commerce, barème « donation entre vifs acceptée ». Tarif reconduit à l’identique par arrêté du 25 février 2026, applicable jusqu’au 29 février 2028.

Le calcul, sur une maison de 250 000 €

À cette somme s’ajoutent trois prélèvements dus à l’État pour un bien immobilier : la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 %, le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement, égal à 2,37 % de cette taxe, et la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,10 %. Sur 250 000 €, cela représente 1 500 €, 35,55 € et 250 €, soit 1 785,55 €. Ces taux sont ceux publiés par impots.gouv.fr, page « Donations par acte notarié », modifiée le 7 janvier 2026.

S’y ajoutent les débours, c’est-à-dire les frais que l’étude avance pour votre compte : documents d’urbanisme, état hypothécaire, copies.

Hors droits de donation et hors débours, la donation de cette maison coûte 5 375,93 € : 3 590,38 € d’émoluments et 1 785,55 € de taxes. Les émoluments se calculent sur la valeur du bien en pleine propriété, y compris quand le donateur garde l’usufruit.

Restent les droits de donation eux-mêmes, qui ne se déclenchent que sur la part qui dépasse l’abattement. Une maison de 250 000 € donnée par deux parents à deux enfants tombe intégralement sous les 400 000 € d’abattement, donc zéro droit à payer. La même maison donnée par un seul parent à un seul enfant laisse 150 000 € taxables, soit 28 194,35 € de droits selon le barème des droits de donation.

C’est exactement là que le choix du montage change le résultat, et l’étude le calcule avant de rédiger quoi que ce soit. Les tarifs d’actes, poste par poste, sont publiés.

La fenêtre fiscale qui ferme le 31 décembre 2026

Depuis le 15 février 2025, un dispositif temporaire s’ajoute à tous les autres. Il est codifié à l’article 790 A bis du code général des impôts, et il s’arrête le 31 décembre 2026.

Il permet de donner 100 000 € de plus par donateur, totalement exonérés, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire tous donateurs confondus. Il se cumule avec l’abattement de 100 000 € et avec le don familial de 31 865 €.

En contrepartie, l’argent n’est pas libre d’emploi. Le texte impose cinq conditions.

1. Le bénéficiaire doit être un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant, ou à défaut de descendance, un neveu ou une nièce.
2. Les fonds doivent servir au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, à l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans le logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu’il habite. La construction de sa résidence principale par le bénéficiaire n’ouvre pas droit au dispositif.
3. Le logement acheté doit rester pendant 5 ans la résidence principale du bénéficiaire ou celle d’un locataire, qui ne peut pas être membre de son foyer fiscal. Le logement rénové doit rester la résidence principale du bénéficiaire pendant 5 ans. Le délai court depuis l’achat, ou l’achèvement s’il est postérieur, et depuis la fin des travaux.
4. Le don doit être une somme d’argent donnée en pleine propriété.
5. Les dépenses ne doivent pas avoir déjà donné droit à MaPrimeRénov’, au crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile ou à une déduction de charges sur l’impôt sur le revenu.

La loi de finances pour 2025 demandait au Gouvernement de remettre au Parlement un rapport d’évaluation avant le 30 septembre 2026. Au 12 octobre 2026, l’article 790 A bis en vigueur arrête toujours le dispositif au 31 décembre 2026, et le projet de loi de finances pour 2027 déposé le 1er octobre ne cite pas cet article. Compter sur une prolongation revient à parier sur un texte qui n’existe pas.

À suivre : ce que le projet de budget prévoit pour 2027

Le plan « Transmissions 2027 », annoncé le 12 septembre 2026, figure à l’article 4 du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 sous le n° 3210. Le texte est en discussion au Parlement : rien n’est voté.

Tel qu’il a été déposé, l’article 4 vise les seuls dons de sommes d’argent faits en pleine propriété entre le 1er janvier et le 30 juin 2027. Il prévoit :

• un don familial exonéré jusqu’à 50 000 €, au lieu de 31 865 €, aux conditions actuelles : donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur ;
• un taux unique de 6 %, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, quand le bénéficiaire est majeur et a moins de 50 ans au jour du don ;
• un taux ramené à 5 % si le bénéficiaire reverse au moins 1,1 % de la somme reçue à un organisme sans but lucratif d’aide aux personnes démunies ou aux victimes de violence domestique ;
• les bénéficiaires du don familial actuel : enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, et neveu ou nièce seulement quand le donateur n’a pas de descendance.

Cet article sera mis à jour dès l’adoption définitive du texte, avec les montants votés.

Donation de son vivant d’une maison avec usufruit

C’est la crainte qui bloque la plupart des donations : donner sa maison et se retrouver chez soi en invité. La loi permet de séparer la propriété de l’usage. Vous donnez la nue-propriété à vos enfants, vous gardez l’usufruit : vous habitez le bien ou vous en percevez les loyers jusqu’à votre décès, et à ce moment vos enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun droit supplémentaire.

L’intérêt fiscal est direct : les droits ne se calculent que sur la valeur de la nue-propriété, jamais sur la valeur totale du bien. Et cette valeur dépend de votre âge, selon un barème fixé par l’article 669 du code général des impôts.

Valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge du donateur. Source : article 669 du code général des impôts, en vigueur depuis le 31 décembre 2003.

Lisez ce tableau comme un calendrier, pas comme une grille de calcul. Chaque palier du barème, au 71e puis au 81e anniversaire, augmente de 10 points la part taxable de votre donation. Une maison de 300 000 € donnée en nue-propriété à 69 ans est taxée sur 180 000 €. La même, donnée à 71 ans, est taxée sur 210 000 €. Deux ans d’attente ajoutent 30 000 € de base imposable.

Le calcul des droits sur une maison de 300 000 €

Un parent de 69 ans donne la nue-propriété de sa maison à son enfant et en garde l’usufruit.

Donnée à 71 ans, la même maison laisse 110 000 € taxables et 20 194,35 € de droits, soit 6 000 € de plus. Les émoluments du notaire restent calculés sur les 300 000 € de la pleine propriété, et le barème de l’article 669 s’applique aussi à la taxe de publicité foncière.

Qui paie quoi pendant l’usufruit

• Le parent qui garde l’usufruit paie les réparations d’entretien et la taxe foncière.
• L’enfant nu-propriétaire paie les grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couverture entière, murs de soutènement et de clôture. Elles reviennent à l’usufruitier quand elles viennent d’un défaut d’entretien.
• La vente du bien entier demande l’accord des deux.

L’acte peut prévoir un droit de retour : le bien revient au parent si l’enfant décède avant lui. Il peut aussi interdire à l’enfant de vendre ou de donner le bien pendant une durée limitée, à condition qu’un intérêt sérieux et légitime le justifie.

Sources : article 669 du code général des impôts, articles 605, 606, 900-1 et 951 du code civil, article A444-67 du code de commerce, ouverts sur Légifrance le 12 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche « En quoi consiste l’usufruit ? », vérifiée le 3 juillet 2026.

Donation de son vivant après 70 ans et après 80 ans

Les abattements ne dépendent pas de l’âge de celui qui donne. Un parent de 85 ans transmet 100 000 € à son enfant sans droits, comme un parent de 60 ans. L’âge joue sur trois autres règles : la valeur de l’usufruit, le don familial de somme d’argent et l’assurance-vie.

Les quatre âges qui modifient le calcul. Sources : articles 669, 757 B, 779, 790 G et 990 I du code général des impôts, ouverts sur Légifrance le 12 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche « Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? », vérifiée le 13 mai 2026.

Donation de son vivant après 70 ans : ce qui change

Le seuil de 70 ans vient de l’assurance-vie. Les sommes versées sur un contrat après cet âge sont soumises aux droits de succession au-delà d’un abattement de 30 500 €, tous contrats et tous bénéficiaires confondus. Les sommes versées avant 70 ans gardent un abattement de 152 500 € par bénéficiaire.

Une donation suit les mêmes règles à 69 ans et à 70 ans. Le changement arrive au 71e anniversaire pour une donation avec réserve d’usufruit : sur une maison de 300 000 €, la base imposable monte de 180 000 € à 210 000 €.

Donation de son vivant après 80 ans : ce qui reste possible

Le don familial de somme d’argent de 31 865 € s’arrête à 80 ans : le donateur doit avoir moins de 80 ans au jour du don.

Les autres donations restent ouvertes après 80 ans : l’abattement de 100 000 € par enfant et de 31 865 € par petit-enfant, la donation-partage, la donation d’un bien immobilier avec ou sans usufruit, les présents d’usage. Au 81e anniversaire, la nue-propriété taxable passe de 70 % à 80 %.

Après 80 ans, les conditions pour donner restent les mêmes : être sain d’esprit (article 901 du code civil) et avoir la capacité de gérer ses biens.

Comment ça se passe, concrètement

1. Le rendez-vous de cadrage. On liste ce que vous voulez donner, à qui, et ce que vous voulez garder. C’est là que se décide le montage, pas plus tard.
2. L’évaluation du bien. Une valeur sous-estimée est le premier motif de redressement. Elle se justifie par des ventes comparables, pas par une estimation en ligne.
3. La collecte des pièces. Titre de propriété, état civil, régime matrimonial, diagnostics pour un bien bâti.
4. La signature. Tous les bénéficiaires signent, sur place ou à distance selon l’acte.
5. La publication au fichier immobilier, qui rend la donation opposable à tous.

Comptez six à dix semaines entre le premier rendez-vous et la signature pour une donation immobilière simple. Le délai vient des pièces à réunir, pas de la rédaction. Si votre objectif est de profiter de la fenêtre qui ferme fin 2026, le calendrier se construit à l’envers, depuis le 31 décembre.

Vous trouverez le détail de l’intervention de l’étude sur les pages notaire en droit de la famille et notaire en droit immobilier.

Cet article présente les règles générales en vigueur à sa date de publication. Il ne remplace pas une consultation : le montant des droits, le choix du montage et les conséquences civiles dépendent de votre situation familiale et patrimoniale précise. Les montants et dispositifs cités peuvent être modifiés par une prochaine loi de finances.